一、產業地產的發展現狀
產業園區是產業經濟發展的重要載體，我國大部分高新技術企業入駐在產業園區內發展。以高新區為例，2023年國家級高新技術產業開發園區168家，入駐企業數量達到223573家，營業總收入550149億元；全國規模以上工業企業493161家，規模以上工業企業總收入1360317億元，高新技術開發區入駐的工業企業數量占規模以上工業企業總數的45%，收入占規模以上工業企業總收入的40%。產業園區推動了區域和城市經濟的發展，是中國經濟增長的助推器。
圖片來源：根據公開資料整理，北國咨繪制
圖1 產業地產升級路徑
產業地產作為我國產業園區開發的主導力量，近年受到經濟增長減緩的影響，發展形勢也悄然發生變化。行業在空間要素的重要性正在逆轉，供大于求趨勢形成，需求逐步萎縮，剪刀差拉大，去化壓力進一步加大。行業凈利潤從2019年開始出現負增長，凈資產收益率下降到3%以下，以空間去化為主的傳統模式很可能難以為繼，產業地產面臨存量激活與收益模式升級，產業發展服務與綜合服務收入在顯著上升。
總體來看，產業地產存在向產業鏈條兩端雙向升級的巨大壓力：一方面上游要求更精準的產業定位和強大資源整合能力，另一方面下游的產業鏈進一步延伸，運營服務、產業投資成為拓展產業地產利潤的重要來源。在新形勢下，產業投資策略就顯得無比重要，在項目成敗上起到決定性作用。如何構建以產業為核心的投資邏輯，是每一個產業地產企業必須思考的重要課題。
二、產業地產的定位邏輯
產業地產的產業定位受到區域經濟、產業基礎、產業資源、區域規劃等多重因素影響，本文構建產業地產產業定位邏輯主要從產業經濟發展的角度，重點考慮固定資產投資效率、產業發展運營效率、產業融合與滲透性三大因素的影響。
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圖2 產業地產產業定位邏輯框架
（一）固定資產投資效率
主要考核固定資產拉動效率指標，該指標的內涵是反映固定資產對經濟發展的拉動比重。在實際投資決策中，重點選擇產業規模、固定資產投資規模較大的行業作為主導方向，形成規模化、集群化發展模式，同時強化產業鏈關鍵環節落地，進一步擴大行業企業的稅收貢獻。
本文選取全國制造業行業20個重點方向，測算2023年固定資產投資效率并進行分類分析，總體來看行業固定資產投資效率受行業發展階段、行業輕重資產類型等因素影響。結合產業所處發展階段，發展特征等因素，可以大致分為四類：
第一類是固定資產投資效率>10，主要特征是傳統制造行業，資源型、資本密集型、國家管控型行業，主要行業包括煙草制造業、石油煤炭和燃料加工業、有色金屬冶煉和壓延加工業等。
第二類是5<固定資產投資效率<10，主要特征是大多以技術密集型行業為主，與新技術、新經濟結合緊密，應用場景巨大，是產業升級的主導力量。主要行業包括汽車制造業、軟件和信息服務業、計算機、通信和電子設備制造業等。
第三類是3<固定資產投資效率<5，主要特征是傳統制造行業，在數字經濟的浪潮中成為新技術主要應用場景之一。主要行業包括化學原料和化學制品制造業、金屬制品業、通用設備制造業、紡織服裝業等。
第四類是固定資產投資效率<3，主要特征是產業研發需求較大，產業發展周期較長，但是與新興經濟融合市場前景廣闊。主要行業包括醫藥制造業、專用設備制造業、儀器儀表等。
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圖3 2023年我國重點行業固定資產投資拉動效率分析
（二）產業運行效率
產業運行效率主要考核平均稅負指標，行業企業平均稅負規模受到行業集中度、平均稅率、企業數量、行業收入等多種因素影響。在產業地產投資決策中，要綜合各項因素，選擇落地稅收規模較高的行業。
本指標同樣選取上述20個主要制造業領域，按照2019—2023年各行業平均值來測算，其中平均稅負＞0.2億元的行業包括：黑色金屬冶煉和壓延加工業、醫藥制造業、汽車制造業、計算機和電子設備制造業等，主要原因是行業集中度比較高，規模化生產形成平均稅率較高；平均稅負≤ 0.1億元的行業包括：紡織服裝、通用設備制造業、文體制造業、專業設備制造業、金屬制品業等，主要原因是企業數量較多，平均稅率較低。
（三）產業融合
制造業涵蓋我國戰略性新興產業大部分門類，產值分別占國家工業總收入的88%，長三角三省一市工業總產值的94%，是國民經濟發展的基石和基礎，是國家產業發展主要方向。在新經濟發展的背景下，制造業也是產業融合程度最高的領域。本文產業方向的定位主要立足制造業的融合發展，根據不同城市、區位和產業特征，選擇發展生產、研發、辦公、總部等多種產業功能。
三、長三角地區產業地產投資策略
2024年長三角區域合作辦公室發布《長三角地區一體化發展三年行動計劃（2024—2026年）》（以下簡稱《計劃》），《計劃》提出加強長三角科技創新跨區域協同、協同建設長三角世界級產業集群等重點任務。長三角地區的協同化發展已經成為區域最主要的標志之一，區域呈現產業門類齊全、特色鮮明、鏈條互補的多重特征。在產業投資過程中要充分考慮地方特色，以產業發展為主線，結合產業定位的邏輯框架，對城市、產業和產品等進行系統性思考，最終確定城市進入策略、產業發展、產品開發策略。
（一）長三角地區的城市進入策略
結合長三角地區特色，本文構建了產業地產城市進入策略的分析框架，主要包括城市能力、城市特質、產業特質和城市微觀四個角度，以此分析基礎作為城市進入、產品開發和產業定位的重要衡量指標。
其中，城市能力包括：人口、GDP、財政收入、三次產業結構、研發投入等因素，主要考核一個城市產業規模化發展的能力和特征，是產業地產發展一切產業的基礎和起點；城市特質包括：創新城市、工業城市、商貿城市、旅游城市、農業城市等類型，主要對城市經濟類型、產業特征作出基本判斷；產業特質包括：新興產業主導、傳統產業主導、產業創新主導、產業升級主導等類型；城市微觀包括：區位交通、產業政策等。
以蘇州市為例，2024年全市實現地區生產總值26727億元，三產比例為52.4%，高技術制造業產值17659.2億元，占規模以上工業總產值的比重達37.6%。工業固定資產投資比2023年增長了12%，其中專用設備制造業、汽車制造業、電氣機械和器材制造業投資分別增長20.7%、22.2%、29.3%。從各方數據綜合分析來看，蘇州市的城市特質是工業城市，產業發展以創新升級引領的規模化制造為主，在產業和產品定位中，要充分考慮生產制造與研發功能配比，制定精準的產業地產進入策略。
（二）長三角地區的產業定位策略
根據上述產業定位的投資邏輯框架，考慮到行業特征和區域特征，本文重點分析上海、浙江、安徽等地的固定資產投資效率指標，實際決策過程中要結合城市進入策略對產業進行總體定位。
上海市各行業的固定資產投資效率普遍高于全國平均水平，但是指標數值的分布結構與全國類似，資源型、國家管控型行業的固定資產投資效率最高，其次是新興技術密集型行業，其中明顯高于全國及長三角平均水平的行業是通用設備制造業、汽車制造業、電氣機械和器材制造業、計算機、通信和電子設備制造業和文化體育用品制造業。
浙江省各行業固定資產投資效率也高于全國平均水平，與全國四大類指標分布不同的是，浙江的傳統產業固定資產投資效率明顯高于全國平均水平，其中化學原料工業（固定資產投資效率為9.1，下同）、紡織服裝（8.3）、金屬制品制造業（8.2）等行業表現較為突出。究其原因，一方面浙江的數字經濟、人工智能、智能制造等新興技術發展迅速，與傳統產業結合非常緊密，有力地促進了傳統產業升級；另外，浙江遍布各地的小產業集群推進了產業經濟的規模化發展。
安徽省各行業固定資產投資效率普遍低于全國平均水平。其中固定資產投資效率>3的行業包括煙草制品業、有色金屬冶煉和壓延加工業、石油煤炭和燃料加工業、黑色金屬冶煉和壓延加工業等。這說明安徽省仍然是資源型省份，而新興產業處于發展初級階段，其中計算機、通信和電子設備制造業（1.8）、汽車制造業（1.7）、電氣機械和器材制造業（1.4）有一定發展潛力，且與上海優勢產業結構有一定相似之處，未來將借助上海產業轉移與擴散趨勢，打造具有地方特色的產業優勢。
（三）長三角地區的產品運營策略
產業地產的產品定位要結合城市進入策略、產業定位策略進行系統性分析，可以根據不同的城市特征、城市性質、產業性質、城市微觀和發展階段，形成三大類產品：第一類是傳統產品，包括工業廠房+研發配套等業態，實施快速周轉的運營策略；第二類是多樣化的產品，主要包括類總部、研發辦公、配套服務等業態，實施運營銷售兼顧的策略，最終通過整體出售、轉讓或出租運營REITs實現項目退出；第三類是旗艦類產品，主打核心地段高端產品，主要包括總部經濟、研發辦公、配套服務等業態，實施銷售為主運營為輔的策略，最終通過整體銷售等形式實現項目退出。
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圖4 產業地產產品定位及運營策略
總體來看，三類產品各有特點，實際實踐中需要進一步結合當地市場需求、企業需求等因素深入探討和分析。
四、構建“兩資雙環”的投資邏輯閉環
產業地產并不是產業+地產的簡單組合，而是具有豐富邏輯內涵的特色經濟形式。在實際投資實踐中，要不斷優化商業模式，擴充收益點，控制融資成本，把握生命線，通過土地資產化、資產資本化、資本證券化的邏輯循環，搭建資金/資本的邏輯閉環；同時，產業主導決定了產業集聚的可行性與投資退出的一致性，專業運營決定了現金流回流的可預期性以及最后資產不良的可能性，通過產業服務和運營促進產業集聚資產增值實現退出，搭建產業資源的邏輯閉環。
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圖5 產業地產的“兩資雙環”投資邏輯
作者介紹
柏 林
咨詢工程師（投資）
長期專注于產業地產投資開發、產業地產運營以及區域發展戰略、城市發展規劃、產業規劃和園區規劃、項目開發等領域的規劃和咨詢工作
編輯：張 華
審核：劉 燦
